Opdeling i ejerlejligheder

Opdeling af en fredet bygning i ejerlejligheder kræver som udgangspunkt samtykke fra Slots- og Kulturstyrelsen. Dette fremgår af bygningsfredningslovens § 27, stk. 1. Der kræves dog ikke samtykke, hvis den fredede bygning kan opdeles efter ejerlejlighedslovens regler om ikke-fredede bygninger. Dette fremgår af bygningsfredningslovens § 27, stk. 2. Der kræves eksempelvis ikke samtykke fra Slots- og Kulturstyrelsen til opdeling af en fredet bygning i ejerlejligheder, hvis bygningen udelukkende anvendes til erhverv.

Når ejeren af en fredet bygning henvender sig med ønsket om at opdele sin ejendom i ejerlejligheder, vurderer styrelsen, om en opdeling vil forringe bygningens fredningsværdier. Hvis det er tilfældet, vil styrelsen ikke give samtykke til en opdeling.

Før vi i Slots- og Kulturstyrelsen tager stilling til ønsket om ejerlejlighedsopdeling, beder vi ansøger om at indsende følgende:

1. Opmålingstegninger i 1:50 eller 1:100 af alle bygninger, der indgår i opdelingen (alle bygninger på matriklen). Tegningerne skal vise både nuværende og ønskede fremtidige forhold
2. Bygningshistorisk redegørelse på baggrund af en undersøgelse, der kan godkendes af styrelsen
3. Undersøgelse af de funderingsmæssige forhold.

Når vi i styrelsen har modtaget ovenstående, vil vi besigtige ejendommen. Materialet danner grundlag for styrelsens besigtigelse og vurdering af, om ejendommen kan opdeles uden, at fredningsværdierne forringes. 

I forbindelse med vurderingen kan styrelsen stille krav om, at der gennemføres bestemte bygningsarbejder inden et samtykke til opdeling.

Hvis vi i styrelsen vurderer, at en opdeling kan finde sted, vil du som ansøger blive bedt om at:

1. Indsende anmærkningsfri tinglyst deklaration om etablering af en grundfond mv. Størrelsen af grundfonden, indbetalingsperiode mv. fastsættes af Slots- og Kulturstyrelsen ud fra bygningens konkrete forhold.
    
2. Indsende anmærkningsfri tinglyst bevaringsdeklaration for ejendommen.
    
3. Fremsende dokumentation for de forsikringsmæssige forhold. Det skal fremgå af forsikringspolicen, at bygningen er fredet, og at der som følge af fredningen kan stilles krav i forbindelse med retablering efter bygningsskade.
    
4. Fremsende ejerforeningens vedtægter til godkendelse. Styrelsen kræver, at vedtægterne indeholder bestemmelser, som svarer til følgende:
   
   - Ejerforeningen er ansvarlig for vedligeholdelse af fællesejendom. Fællesejendom omfatter bl.a. tag, facader, herunder vinduer og døre, trappeopgange med entredøre mv., fællesarealer, dæk og fundament mv. og defineres i øvrigt i overensstemmelse med sædvanlig praksis. Slots- og Kulturstyrelsen indsættes som påtaleberettiget.
   
   - Alle byggearbejder i den fredede bygning, der går ud over almindelig vedligeholdelse, kræver forudgående tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Vedligeholdelse skal forstås i snæver forstand, såsom maling, hvidtning og tapetsering, idet udskiftning af gulve, bad og køkken m.v. er byggearbejder, der kræver tilladelse. Slots- og Kulturstyrelsen indsættes som påtaleberettiget.
   
   - Ejerlejlighedsejeres ønsker om udførelse af byggearbejder på fællesejendom (f.eks. skiltning, belysning, ændring af vinduer og udvendige døre og ændret rørføring til køkken og bad, der berører fællesejendom eller andre lejligheder mv.) kræver forudgående skriftlig tilladelse fra ejerforeningens bestyrelse. Slots- og Kulturstyrelsen indsættes som påtaleberettiget.
    
5. Tilbagebetale evt. støtte, der er ydet støtte inden for de sidste 5 år.
    
6. Udarbejde en manual for istandsættelse af køkken og bad mv. i større ejendomme.

I Slots- og Kulturstyrelsen stiller vi disse krav for at sikre, at bygningens fredningsværdier fortsat opretholdes, herunder at der er kapital til vedligeholdelse og udbedring af pludseligt opståede skader. 

Vi giver først samtykke til opdeling i ejerlejligheder, når ovennævnte betingelser er opfyldt, og når alle evt. byggearbejder er gennemført. Samtykke fra Slots- og Kulturstyrelsen fritager dig ikke fra at søge andre tilladelser, der er nødvendige i henhold til anden lovgivning, herunder bygningsreglementet.

I forbindelse med opdeling i ejerlejligheder vil vi i Slots- og Kulturstyrelsen i nogle tilfælde kræve, at du som ejer opretter en såkaldt grundfond i ejendommen. Formålet med grundfonden er, at der altid skal være midler i ejerforeningen til at udføre nødvendige vedligeholdelses- og restaureringsarbejder på de fælles dele af den fredede bygning. 

Ejerne af de enkelte ejerlejligheder indbetaler årligt et beløb til grundfonden. Beløbenes størrelse beregnes ud fra de tinglyste fordelingstal. Der skal indbetales til grundfonden, indtil fondens størrelse udgør 200% af det såkaldte forfald-pr.-år-beløb. Når ejerforeningen bruger af grundfondens midler, skal indbetalingerne genoptages, indtil grundfonden igen har nået sin fulde størrelse.

Inden ejerlejlighedsopdelingen skal du som ejer tinglyse en deklaration om grundfond som en servitut på ejendommen. Deklarationen skal indeholde bestemmelser om den pågældende grundfond, bl.a. regler for indbetalingerne. Slots- og Kulturstyrelsen skal tinglyses som påtaleberettiget.

Ejerlejlighedsloven

Bygningsfredningsloven, § 27